Auswirkungen der Preisentwicklung

Da die Kaufpreise meist noch stärker stiegen als die Mieten, hat dies erhebliche Auswirkungen für alle Marktteilnehmer.

Niedrige Renditen für Kapitalanleger

So müssen Kapitalanleger in vielen deutschen Städten inzwischen mit niedrigen Renditen zurechtkommen. Beispielsweise lag die durchschnittliche Bruttorendite für vermietete Eigentumswohnungen in München einer immowelt.de-Erhebung zufolge 2017/2018 bei nur noch 3,2 Prozent. Berücksichtigt man dann noch die Kosten, die Vermieter selbst zu tragen haben, dürfte die Nettorendite in vielen Fällen unter drei Prozent liegen.

Nicht viel höher sind ebenfalls die Bruttorenditen zum Beispiel in Hamburg (3,3 Prozent), Frankfurt und Berlin (je 3,6 Prozent) oder Stuttgart (3,7 Prozent). Höhere Renditen lassen sich dagegen in Städten wie Cottbus (5,1 Prozent), Bochum (5,6 Prozent) oder gar in Duisburg (7 Prozent) erzielen. Allerdings zeichnen sich Städte mit höheren Bruttomietrenditen oft durch Strukturprobleme, Leerstände oder eher schwache wirtschaftliche Dynamik aus.

Niedrigzinsen treiben Preise – doch teure Immobilien bleiben oft finanzierbar

Seitdem zeigt die Zinskurve –mit geringen Schwankungen nach oben oder unten – weiter nach unten. Gab es im Jahr 2010 Darlehen häufig schon für gut drei Prozent, kosteten Darlehen mit zehnjähriger Laufzeit ab etwa 2014 meist weniger als 2,5 Prozent. Seit etwa 2015 liegt der Zins meist bei weniger als zwei Prozent; phasenweise, etwa im Sommer 2016, lagen günstige Angebote sogar nur noch knapp über einem Prozent. Neben der Wohnungsknappheit, die die Mieten vielerorts anstiegen ließ, haben die niedrigen Zinsen die Kaufpreise in die Höhe getrieben. Dabei sind die Kaufpreise in den meisten Städten starker angestiegen als die Mieten.

Wer ein gutes Einkommen hat und sich auch eine hohe Miete leisten kann, ist wegen der Niedrigzinsen dennoch oft in der Lage, trotz der hohen Preise eine eigene Immobilie zu erwerben. Für manche aber sind Immobilien unbezahlbar geworden – das gilt insbesondere für teure Städte wie etwa München. Dort helfen vielen Durchschnittsverdienern selbst niedrige Zinsen nicht – die monatliche Belastung würde wegen der enormen Kaufpreise dennoch das monatliche Budget sprengen.

Immobilienpreise in Deutschland

Die Immobilienpreise, aber auch die Mieten in Deutschland sind in den vergangenen Jahren teils drastisch gestiegen. Ist es bald vorbei mit dem Immobilienboom? Oder müssen Käufer und Mieter auch künftig mit steigenden Preisen rechnen? Diese Fragen sind auch abhängig von der Zinspolitik der europäischen Zentralbank.

Nicht nur in den Großstädten werden Immobilien immer teurer. Vielen Experten stellt sich deshalb schon lange die Frage, ob diese Entwicklung noch nachhaltig ist oder ob sich Anzeichen einer Immobilienblase mehren. Einige Immobilienprofis sehen in den Preissteigerungen lediglich eine Anpassung an ein normales Marktpreisniveau. Denn Deutschland habe bei der Immobilienpreisentwicklung im Vergleich zu anderen europäischen Ländern Nachholbedarf gehabt.

In manchen deutschen Großstädten gab es in den vergangenen Jahren eine regelrechte Preisexplosion: So stiegen die Kaufpreise für Wohneigentum in München im Zeitraum zwischen 2008 und 2018 um enorme 141 Prozent von durchschnittlich 2.930 Euro auf 7.070 Euro pro Quadratmeter. Das hat eine Studie von immowelt.de ergeben. Und auch in anderen deutschen Großstädten stiegen die Preise kräftig: Käufer in Berlin mussten 2018 immerhin 129 Prozent mehr zahlen als noch 2008 – allerdings erfolgte der Preisanstieg hier von einem eher niedrigen Niveau aus, denn mit 3.710 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 lag Berlin nur im oberen Mittelfeld der untersuchten Städte. Preisverdopplungen gab es im Untersuchungszeitraum in Hamburg (+103 Prozent) und Stuttgart (+100 Prozent) oder Frankfurt (+98 Prozent) – hier zahlt man überall im Schnitt mehr als 4.000 Euro pro Quadratmeter.

Nur wenig Veränderungen gab es im Untersuchungszeitraum dagegen im Ruhrgebiet: In Essen zahlten Käufer 2018 im Schnitt nur 1.620 Euro pro Quadratmeter (+9 Prozent), in Dortmund 1.720 Euro (+22 Prozent).

Auch die Mieten stiegen laut mehrerer Auswertungen des Immobilienportals immowelt.de deutlich, besonders in den prosperierenden Großstädten: In Berlin zahlten Mieter bei Neuanmietungen mit durchschnittlich 11,40 Euro pro Quadratmeter 2018 im Schnitt 104 Prozent mehr als noch 2008. Absolut gesehen ist jedoch München mit 17,90 Euro pro Quadratmeter die teuerste Großstadt – das sind 61 Prozent mehr als noch 2008. Doch auch in Städte wie Nürnberg (+54 Prozent) müssen Mieter tiefer in die Tasche greifen. Weniger stark waren die Mietsteigerungen in Ostdeutschland und im Ruhrgebiet. Zudem ist zu beobachten, dass die Mieten auch im Umland der anwachsenden Großstädte und auch in vielen Mittelstädten steigen, wenn auch in der Regel nicht ganz so stark wie in den großen Metropolen.

06.10.2021,