Wann sich der Immobilienkauf für Kapitalanleger lohnt

Wer als Kapitalanleger nach Abzug der laufenden Kosten eine Nettomietrendite von beispielsweise vier Prozent erzielt, und zwei Prozent Zinsen für sein Darlehen zahlt, kann so ohne weiteres Kostendeckung erreichen – in diesem Fall verblieben rund weitere zwei Prozent für die Tilgung. Vor Jahren waren die Renditen zwar noch höher, die Zinsen allerdings auch. Bei fünf Prozent Zinsen und nur einem Prozent Anfangstilgung wäre vor einigen Jahren immerhin eine anfängliche Nettorendite von sechs Prozent nötig gewesen, um kostendeckend vermieten zu können, es sei denn, man hätte für den Kauf viel Eigenkapital verwendet – das dann aber für andere gewinnbringende Investments nicht mehr zur Verfügung gestanden hätte.

Wer sich heute über die niedrigen Zinsen freut, sollte aber trotzdem schon die spätere Anschlussfinanzierung im Blick haben. Denn nach zehn oder 15 Jahren läuft üblicherweise die Zinsbindung für das Darlehen aus. Und wie hoch die Zinsen dann sein werden, weiß niemand. Schlimmstenfalls fällt der Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung in eine Hochzinsphase, was zur Folge hätte, dass die monatliche Belastung drastisch ansteigt. Solche Risiken lassen sich allerdings minimieren, indem man heute eine möglichst lange Zinsfestschreibung und eine möglichst hohe Tilgung vereinbart, da dann die Höhe der Anschlussfinanzierungssumme geringer ausfällt – Hochzinsen wären dann zwar ärgerlich, aber kein Beinbruch mehr. Der Nachteil: Für lange Zinsbindungen verlangen Banken höhere Zinsen und eine höhere Tilgung erhöht die Monatsrate zusätzlich.

Auch für Eigennutzer bleiben Immobilien vielerorts dank der Niedrigzinsen noch bezahlbar. Denn wer als Mieter eine mit seiner bisherigen Mietwohnung vergleichbare Eigentumswohnung erwirbt und mit einer der Höhe mietähnlichen Belastung hinsichtlich Zinses und Tilgung rechnen kann, ist in der Regel auch in der Lage, diese Kosten zu tragen. Zumindest solange er auch imstande wäre, seine bisherige Miete weiter zu zahlen. Doch auch hier gilt: Eine möglichst lange Zinsbindung und hohe Tilgung senkt das Risiko, bei hohen Zinsen für die Anschlussfinanzierung finanziell überfordert zu sein.

Immobilienpreise: Ausblick in die Zukunft

Wie sich die Immobilienpreise in der Zukunft entwickeln werden, hängt im Wesentlichen von zwei Faktoren ab: der künftigen Konjunkturentwicklung und dem künftigen Zinsniveau.

Bleibt alles wie gehabt, dürften die Mieten und Preise auch in den kommenden Jahren weiter steigen. Erhöht dagegen die EZB die Leitzinsen und würden infolgedessen auch die Zinsen für Wohnbaukredite steigen, dürfte mit einer Verlangsamung des Preisanstiegs oder ab einem gewissen Zinsniveau mit Stagnation zu rechnen sein, ergab eine immowelt.de-Studie. Zudem glauben zahlreiche Marktteilnehmer, dass die Zeit der großen Preissprünge dem Ende zugeht.

07.10.2021,